АНАЛИЗА: Што навистина нудат новите згради, а што старите тешко можат да го постигнат?

Не станува збор само за нова фасада, лифт или модерен ентериер. Разликата меѓу новата и старата зграда денес сè повеќе се мери во она што не се гледа, енергетската ефикасност, квалитетот на изолацијата, системите, контролата на потрошувачката, безбедноста и начинот на кој објектот е проектиран да функционира во следните децении.

Кога се зборува за купување стан, една од најчестите дилеми е едноставна: нова градба или стар стан?

На прв поглед, одговорот изгледа очигледен. Новата зграда има современа фасада, нови инсталации, нов лифт, современи материјали и најчесто подобро организирани заеднички простории. Старата, пак, може да има подобра локација, поголеми простории, зрела инфраструктура и архитектонски квалитети кои денешната масовна градба не секогаш ги повторува.

Но вистинската разлика не е во тоа што едната зграда изгледа ново, а другата старо.

Разликата е во технологијата што стои зад зградата.

Зградата денес повеќе не е само конструкција

Современиот објект не се проектира единствено како комбинација од носечка конструкција, ѕидови, прозорци и кров. Сè поголемо значење има начинот на кој сите овие елементи функционираат како еден систем.

Топлинската изолација, прозорците, ориентацијата на објектот, засенувањето, системите за греење и ладење, вентилацијата, управувањето со енергијата, осветлувањето и потенцијалното користење обновливи извори се дел од една поширока слика: колку енергија зградата троши за да обезбеди удобен животен простор.

Токму тука новата градба може да има суштинска предност, не затоа што е нова, туку затоа што овие параметри можат да бидат земени предвид уште при проектирањето.

Европската комисија наведува дека околу 75 проценти од зградите во ЕУ имаат слаби енергетски перформанси, а годишната стапка на енергетска обнова на зградите е околу еден процент. Тоа покажува колку е голем јазот меѓу старото градежно наследство и современите барања за енергетска ефикасност.

Изолацијата е нешто што најмногу се чувствува, а најмалку се гледа

Една од најголемите разлики е во таканаречената обвивка на зградата, фасадата, изолацијата, прозорците, кровот и подовите.

Кај современите објекти, целта не е само да се спречи влегувањето на студот во зима. Добро проектираната обвивка треба да го намали и прегревањето во лето, да ги ограничи топлинските загуби и да создаде постабилна внатрешна температура.

Тоа директно влијае врз сметките за енергија, но и врз комфорот.

Енергетски ефикасната зграда не треба постојано да „се бори“ со надворешната температура преку климатизација или греење. Нејзината конструкција и материјали треба да помогнат во одржувањето на условите во внатрешноста.

Според Европската комисија, темелната енергетска обнова на објект со многу слаби перформанси може, во одредени случаи, да ја намали потрошувачката на енергија и до 80 проценти. Тоа е важен аргумент против идејата дека старата зграда е однапред „отпишана“ – таа може значително да се подобри, но за тоа е потребна сериозна интервенција, а не само козметичко реновирање.

Старите инсталации се една од најголемите невидливи разлики

Станот може да изгледа совршено реновиран, а зад новите плочки, кујната и декоративните елементи да останат инсталации стари неколку децении.

Токму затоа староста на ентериерот и староста на системите не се иста работа.

Кај нов објект електричните, водоводните, канализациските и телекомуникациските системи се поставуваат како дел од целокупниот проект. Тоа создава можност за поголема функционалност, подобра распределба на инсталациите и интеграција на современи технологии.

Кај постарите згради, модернизацијата е можна, но понекогаш бара сериозни градежни интервенции.

Истото важи и за греењето и ладењето.

Денешната зграда може уште во проектот да предвиди високоефикасни системи, топлински пумпи, паметна регулација, индивидуално или централизирано управување со потрошувачката и интеграција со обновливи извори.

Новите европски правила токму во оваа насока го менуваат разбирањето на зградата, не само како физички простор, туку како енергетски и технолошки систем.

Безбедноста не се гледа на прв поглед

Уште една важна разлика е конструктивната сигурност.

Стара зграда не значи нужно небезбедна зграда. Напротив, многу постари објекти се покажале како исклучително издржливи. Но, објектите се проектирале во различни периоди, според различни стандарди, со различни материјали и различно разбирање на ризиците.

Кај постојните објекти затоа се поставува прашањето за нивната конструктивна состојба, претходните интервенции, одржувањето и усогласеноста со денешните барања.

Особено во земји и региони со сеизмички ризик, ова не е споредно прашање.

Европските истражувања сè повеќе ја разгледуваат енергетската и сеизмичката обнова заедно, бидејќи интервенцијата врз една зграда може да биде можност истовремено да се подобрат нејзината енергетска ефикасност и отпорност.

Она што новата зграда може да го има уште пред да биде вселена

Една од суштинските предности на новоградбата е можноста технологијата да се интегрира уште пред првиот станар да влезе во зградата.

Соларни системи, подготовка за полначи за електрични возила, паметно управување со енергијата, подобрена вентилација, контрола на температурата и други системи многу полесно се предвидуваат кога објектот сè уште е во фаза на проект.

Тоа не значи дека секоја нова зграда ги има сите овие карактеристики. Значи дека новата градба создава услови тие да бидат интегрирани без дополнително да се руши, пробива и реконструира веќе завршен објект.

Европската регулатива оди токму кон ваков концепт: од 2030 година нулта-емисионите згради треба да станат стандард за сите нови објекти во ЕУ, додека за јавните објекти стандардот започнува од 2028 година.

Но старата зграда има нешто што новата не може автоматски да го купи

И тука доаѓа важната страна на приказната која често се прескокнува.

Староста сама по себе не е недостаток.

Многу постари згради имаат локација која денес е речиси невозможно да се повтори, поголеми станбени површини, повисоки плафони, поинаква организација на просторот, зрела инфраструктура и урбана позиција која новите комплекси не можат да ја создадат преку ноќ.

Некои објекти имаат и архитектонска вредност, квалитетни материјали и конструктивни решенија кои заслужуваат зачувување.

Проблемот е што тие квалитети не треба да се мешаат со техничките перформанси на зградата.

Една стара зграда може да има одлична архитектура и истовремено слаба топлинска изолација. Може да биде на совршена локација, но да има застарени инсталации. Може да има големи станови, но високи трошоци за греење.

И обратно, една нова зграда може да биде енергетски ефикасна, но лошо проектирана или изведена.

Затоа годината на изградба не е доволен критериум.

Вистинското прашање не е „нова или стара?“

Пореално прашање е:

Колку добро функционира зградата?

Колкава е нејзината потрошувачка на енергија? Каква е топлинската изолација? Во каква состојба се инсталациите? Каква е конструктивната состојба? Како е решено греењето и ладењето? Каква е вентилацијата? Колку добро е решена заштитата од прегревање? Каква е акустиката? Какви се заедничките системи? Дали објектот може да се адаптира на идните технологии?

Тоа се параметрите што ја одредуваат реалната вредност на една зграда.

И тука се менува и самата дефиниција за квалитетно домување.

Квалитетниот објект повеќе не е само оној што изгледа добро. Тој е оној што троши помалку, обезбедува поголем комфор, бара помалку непланирани интервенции и може да одговори на потребите на своите корисници и во иднина.

Новите згради имаат можност таквата логика да ја вградат од самиот почеток. Старите згради, пак, имаат можност да се модернизираат.

Затоа иднината на градбата не е нужно приказна за ново против старо, туку за тоа како постојниот и новиот градежен фонд ќе станат поефикасни, побезбедни и поприлагодливи на начинот на живот што доаѓа.

А токму тука се случува најголемата промена: зградата веќе не се гледа само како квадратура. Таа станува систем кој треба да произведува комфор, да ја контролира потрошувачката и да ја задржи својата функционалност со децении.